Autor: Virkko Lepassalu
Võlaõigusseaduse muudatustest loodetakse, et turule jõuab rohkem üüripindu ning vähenevad üürnike ja omanike tülid.
Jaanuaris peaksid jõustuma võlaõigusseaduse muudatused, mille abil tahetakse tuua üüriturule rohkem pakkumisi sel teel, et reguleeritakse täpsemalt ära üürnike ja omanike suhted. Kui üürniku lapsed on näiteks tapeedi ära sodinud, peab üürnik väljakolimisel selle ära vahetama. Teisalt kaitstakse üürnikke omanike omavoli, näiteks ootamatute üüritõusude eest.
Praegu kipuvad üürileandjad tõrjuma just tülikamaid ehk laste ja lemmikloomadega üürnikke, sest kardavad kahjusid. Võlaõigusseaduse muudatuste eelnõu järgi võivad pooled kokku leppida, et üürnik kas parandab elamispinna kulumisjäljed ise või kannab remondikulu. Mõistagi ei saa seda nõuda enne, kui inimene on välja kolimas.
Teisalt on püütud kaitsta ka üürnike huvisid. Eelnõus on küll lubatud omanikul üürnikult rikkumise eest leppetrahvi küsida, aga vaid väga mõõdukal määral. Ühe rikkumise, näiteks naabrite rahu häiriva peo eest saab trahvida kuni kümne protsendi ulatuses ühe kuu üürist. Eri rikkumiste puhul kokku mitte rohkem kui 20 protsenti ühe kuu üürist.
Lisandub muidki muudatusi. Näiteks võimalus tõsta ühepoolselt üüri juhul, kui omanik hoonet soojustab ehk siis kannab maja energiasäästlikumaks muutmise kulusid.
Nende muudatuste eesmärk on eelnõu autorite väitel lihtne: püüda elavdada üüriturgu. Justiitsminister Raivo Aegi sõnul püütakse ühelt poolt kaitsta üürileandjaid puuküürnike eest ja teisalt üürnikke pahatahtlike üürile andjate eest. Kui suhted saavad selgemaks, tuleb loodetavasti turule rohkem üüripindu. Kuigi pakkumisi leidub turul justnagu palju ja seinast seina, jäävad tegelikus elus teatud üürnike grupid hätta.
Üksikvanemad raskustes üürikodu leidmisega
«Mul on kuulutus juba aasta aega üleval olnud, aga seni pole midagi leidnud,» rääkis üksikisa Tõnu, kes otsib Kuldse Börsi kaudu ajutist elamiskohta Piritale. Ta on enda kinnisvara maha müünud ja tahab enne uue eluaseme ostu asja põhjalikult kaaluda. Kuna laps käib Pirital koolis, siis on eluaset vaja just sinna linnaossa. Praegu elab ta ajutiselt tuttava korteris, kuid ei taha külalislahkust pikalt tarvitada. «Need, mida pakutakse, on überhinnaga – 700 eurot,» ütles Tõnu Pirita üürituru kohta. «Muidugi uued ja ilusad, aga minu jaoks liiga kallid pinnad.»
Kui tema ei leia korterit, sest tegemist on «kalli linnaosaga», siis meedias on aastaid räägitud, kuidas omanikud vahel tõrjuvad üksikemasid või lastega peresid. Õhtuleht kirjutas alles mõned nädalad tagasi üksikemast, kellele vahendaja oli teatanud, et kolm tuba 500 euro eest on «põhjakihi hind». Levinud on kahtlustus, et üksikema hakkab töötuks või haigeks jäädes kohe võlgu tekitama.
Võrdõiguslikkuse ja võrdse kohtlemise volinik Liisa Pakosta kinnitas 2017. aastal, et Eesti seadused ei luba keelduda üürimisest põhjendusega, et üürnikul on lapsed. Kui üürileandja tunnistab, et ta ei võta lastega üürnikke jutule, võib talle esitada diskrimineerimissüüdistuse.
Teisalt pole teada ühtegi taolist ametlikku süüdistust. Kinnisvaramaaklerid väidavad omakorda, et omanikul on õigus valida, kellele ta korterit üürib.
Praegu veel riigikogus asuva eelnõu üheks eesmärgiks ongi omanikele kindlustunnet juurde anda. Näiteks saab lepingupunktiga kahjustuste puhul üürnikult remonti nõuda. Teisalt on eelnõuga rahulolematust väljendanud mõlemad pooled: nii üürnike kui ka omanike esindajad. Viimaste arvates on tegemist küll sammuga õiges suunas, aga liiga lühikesega.
«Mina oleksin näinud, et need muudatused oleksid veelgi põhjalikumad,» ütles Eesti omanike keskliidu juhatuse esimees Priidu Pärna. «Trahvimise võimalus on väga ära piiratud. Kui puuküürnik välja ei koli, saad 10% leppetrahvi nõuda ühekordselt, mitte iga kuu. Ta maksab oma 30 eurot leppetrahvi ära ja kogu lugu.»
Omanikud: õige lühike samm
Lisaks võiks Pärna hinnangul üürilepingu, nagu kõikide teiste lepingute puhul olla lepinguvabadust oluliselt rohkem, ehkki pisut seda ju juurde tekib: «Üürnikule ja üürileandjale võiks võimaldada kokku leppida teatud asjades ka teisiti, kui seadus ette näeb. Ja kui nad ei lepi teisiti, siis kohaldub seadus.»
Pärna lisas, et seaduse jäikus omanike ja üürnike vahelistes suhetes pärineb aegadest, mil oli vaja kaitsta nn sundüürnikke omanike omavoli eest. Praeguseks on Pärna sõnul tänu Tallinna tublile tööle aga sundüürnikele eluasemed leitud. Seega võiks anda rohkem vabadust pooltele omavahel läbi rääkida ja lepingutes mitte nii kitsalt seadusest lähtuda. Lisaks oli omanike keskliit pannud ette luua Tallinna eeskujul kõigisse suurematesse, enam kui 25 000 elanikuga omavalitsusse üürikomisjonid.
Pärna sõnul on muudatused siiski samm õiges suunas: «Kui nüüd kindlustunde suurenemise tõttu tuleb rohkem üüripindu turule, peaks ju ka hinnad langema.»
Eesti üürnike liidu tegevjuhi Urmi Reinde arvates pole aga omanikel põhjust kurta, sest Eesti seadused on niigi omanike suunas kaldu. Iga samm, mis omanike kaitseks lisaks ette võetakse, on tema sõnul taunimist väärt.
Omanikud tegelevad liiakasuvõtmisega
«Näiteks Saksamaal on nii paks üüriseadus nagu meie Eesti entsüklopeedia köide,» kirjeldas Reinde. «Seal on fikseeritud iga nii üürniku kui ka omaniku hingetõmme. Ja see on pikkade aastatega välja töötatud, sest Saksamaa üürnike liit on vähemalt 110-aastane. Meil loomulikult on raske suurest riigist eeskuju võtta, meil käib kõik palju lihtsamalt. Me kõik oleme kuulnud mõistet puuküürnik, aga pole kuulnud mõistet piinajast või orjapidajast omanik. Mis on Eesti omanike põhiviga – kusjuures ma väga toetan omanikke ja olen ise omanik -, nad ei saa aru sellest, et üüripind pole enam tema oma. Ta on selle välja üürinud koos oma õigustega, mis vaieldamatult kuuluvad üürnikele.»
Reinde sõnul ei saa enamik Eesti omanikest paraku aru, et näiteks 500 eurot kuus, mis üürnik maksab, ei ole tema kasum. «Üür ongi selleks, et sa kulutad enamuse summast korteri ülalpidamiseks,» kasum saab olla 10-15% nagu igas muuski äris. Aga Eesti omanik kujutab ette, et tema kasum peab olema 100%.»
Reinde lisas, et olgu seadused millised iganes, lõpuks mängib ikkagi põhirolli omaniku ja üürniku omavaheline «keemia» ja vastastikune lugupidamine.
«Muudatused lisavad kokkulepeteks kindlustunnet,» märkis omakorda kinnisvaramaakler Margot-Helena Kasari. Tema sõnul võiksid üürnikud ja omanikud rohkem mõelda võimalusele üürisuhe kindlustuskompanii kaudu kindlustada. Näiteks pakutakse lahendusi, kus marginaalne osa üürisummast, 2,5% läheks kindlustusele, mis korvaks näiteks ootamatud õnnetusjuhtumid üüripinnal ja näiteks mitme kuu üürisumma juhul, kui üürnik peaks ootamatult töö kaotama või haigestuma.
Võlaõigusseaduse muutmise seadus peaks riigikogus lõpphääletamisele minema 16. detsembril. Kui see vastu võetakse, siis jõustuks kusagil jaanuari keskpaigas.
Võlaõigusseaduse muudatus: omanike ja üürnike suhted selgemaks
Pooled saavad kokku leppida, et üürnik viib asja sisuliselt samaväärsesse seisundisse, nagu see oli, kui ta selle üürileandjalt sai.
Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni. Seatakse sisse leppetrahvi võimalus, mida võib üürnikult korrarikkumise eest nõuda. Siiani pole trahve üürisuhetes lubatud. Teisalt ei saa aga trahvida rohkem kui kuni 10% ühe kuu üürist. Erinevate rikkumiste puhul kokku mitte rohkem kui 20% ühe kuu üürist.
Lisaks tagatisrahale on pooltel võimalik leppida kokku ka teistes võimalikes tagatistes: käendus, garantiid vms.
Eelnõu kohaselt on üürileandjal õigus leping üürniku makseviivituse tõttu üles öelda, kui viivitus on kestnud praeguse kolme kuu asemel kaks kuud.
Üürnikke kaitstakse tagatisraha osas: üürileandja täite- või pankrotimenetluse korral ei tohi tagatisraha kallale minna.
Tallinna üürikomisjon võtab kohtutelt koormust vähemaks
Tallinna üürikomisjoni juhi Heli Hellamaa sõnul jõuab nendeni aastas umbes sadakond avaldust: pooled on üürnike kaebusi omanike peale, ja vastupidi.
«Omanikud kaebavad sageli selle üle, et üürileping on küll üles öeldud, aga eluruumist pole välja kolitud,» kirjeldas Hellamaa. «Üürnike poolt nõutakse omanikelt aga peamisel tagatisraha tagastamist. Vaieldakse veel sageli lepingu ülesütlemise pärast. Suhted lähevad sassi sageli siis, kui leping on lõppenud, üürnik hakkab nõudma tagatisraha, aga siis hakkab omanik eluruumis kahjustusi või puudusi leidma. Sama aga neid ka ei fikseerita, ja sealt see vaidlus rullub üha edasi. Üürile andjad nõuavad ühesõnaga sageli ruumi üürile andmise tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist.» Üürikomisjon tegutseb omavalitsustest ainult Tallinnas: aastast 2004. Seda reguleerib üürivaidluse lahendamise seadus. Komisjon on kohtust kiirem viis üürivaidluste lahendamiseks. Selle otsuseid võib samas kohtus vaidlustada. Kui aga otsus on pooltele teatavaks tehtud ja seda pole vaidlustatud, siis läheb see kohtutäiturile täitmiseks. Kui avaldusi saadakse aastas sadakond, siis lahenditeni jõuab neid umbes 70-80. Vahel lepivad pooled lõpuks muidu kokku või jäävad dokumendid esitamata.
“Kui üürile andja ei võta laste tõttu jutule, võib ta saada süüdistuse”
UKS MURTI JÕUGA VALLA: 2017. a tungis kohtutäitur Kunstnike majas kunstnik Märt Bormeister-noorema koju, kes kirjadest välja ei teinud. Üürivõla kustutamiseks piisas täituril siis vaid ühe maali müümisest, kuid tavaliselt on omaniku ja üürniku tülid valulikumad ja võtavad aastaid.
Autor: Virkko Lepassalu
Allikas: https://bit.ly/3oFcD34
Avaldatud: detsember 7, 2020
